Evoluția Pieței Imobiliare din România în Ultimul Deceniu: De la Criză la Maturizare

admin8 mins ago

3 4 minutes read

Evoluția Pieței Imobiliare din România în Ultimul Deceniu: De la Criză la Maturizare

Piața imobiliară din România a trecut prin transformări semnificative în ultimii 10 ani, influențată de factori economici, politici, sociali și globali. De la perioada post-criză și până la provocările generate de pandemie, urmate de inflație și modificări legislative, sectorul imobiliar a cunoscut atât perioade de efervescență, cât și momente de stagnare. Analizăm în continuare cum s-a schimbat acest sector din 2014 până în 2024.

1. 2014–2016: Revenirea timidă după criza financiară

După colapsul pieței imobiliare din 2008-2009, perioada 2014–2016 a marcat începutul unei reveniri lente, dar constante. Prețurile au început să se stabilizeze, iar interesul cumpărătorilor s-a revigorat, în special în marile orașe precum București, Cluj-Napoca, Timișoara și Iași. Programul „Prima Casă” a fost un motor important al cererii, oferind garanții de stat și acces mai facil la credite ipotecare.

2. 2017–2019: Expansiune și creșteri accelerate

Acești ani au reprezentat una dintre cele mai dinamice perioade din ultimul deceniu. Cererea a crescut exponențial, dezvoltatorii au lansat numeroase proiecte rezidențiale, iar prețurile au cunoscut o tendință ascendentă clară. Urbanizarea accelerată, creșterea salariilor și scăderea dobânzilor la credite au alimentat acest „boom” imobiliar. Clujul, în special, a devenit unul dintre cele mai scumpe orașe din țară, depășind chiar și Bucureștiul la prețul pe metru pătrat.

3. 2020–2021: Șocul pandemiei și adaptarea pieței

Pandemia de COVID-19 a adus o incertitudine majoră în toate sectoarele economiei, inclusiv în cel imobiliar. În prima parte a anului 2020, tranzacțiile au scăzut brusc, șantierele s-au oprit temporar, iar cumpărătorii au devenit mai prudenți. Totuși, piața s-a adaptat rapid: cererea s-a mutat spre locuințe mai spațioase, cu grădină sau terasă, în zone mai liniștite, inclusiv în suburbii.

Un alt fenomen a fost digitalizarea accelerată a proceselor de vânzare – vizionările virtuale și semnăturile electronice au devenit tot mai frecvente.

4. 2022–2023: Inflație, incertitudini și o cerere mai selectivă

Creșterea inflației, scumpirea materialelor de construcție și majorarea dobânzilor au temperat avântul pieței. Mulți cumpărători au devenit reticenți în fața împrumuturilor costisitoare, iar dezvoltatorii au fost nevoiți să reevalueze strategiile de preț.

Totuși, investițiile în imobiliare au rămas atractive în contextul unui leu slab și a volatilității piețelor financiare. Chiriașii au început să cântărească mai atent raportul calitate-preț, iar segmentul de închiriere a cunoscut o creștere importantă, alimentată și de revenirea studenților și a angajaților în marile orașe.

5. 2024: Spre o piață mai matură și segmentată

În 2024, piața imobiliară românească a dat semne de maturizare. Cererea a devenit mai educată, cumpărătorii sunt mai informați, iar accentul cade tot mai mult pe sustenabilitate, eficiență energetică și calitate a construcțiilor. Proiectele verzi, cu panouri solare, pompe de căldură sau certificări energetice ridicate, sunt tot mai căutate.

De asemenea, segmentul de închiriere a început să se profesionalizeze, iar conceptul de „built-to-rent” (construit pentru închiriere) își face timid apariția în România.

Evoluția prețurilor pe metru pătrat

An	Preț (EUR/mp)	Indice RHPI (2014=100)	Creștere nominală	Creștere reală (ajustată inflație)
2014	708	97.6	–	–
2020	~1 300	128	+84 %	+43 %
2024	1 699	158.4	+140 %	+52 %

Conform studiului The Concept, prețul mediu a urcat de la 708 €/mp în 2014 la 1 699 €/mp în 2024, reprezentând o creștere absolută de 139.6%
Indicele RHPI (House Price Index) a urcat de la ~97 la 158 între T4 2014 și T4 2024 , indicând o creștere robustă, de aproximativ 62% în termen de 10 ani (indice).
Ajustând cu inflația (5–6% anual în ultimii ani), creșterea reală pe termen lung a fost de circa +52%

Volumul de tranzacții și cifre relevante

Numărul total de tranzacții în 2024 a fost de 168 960, un avans de +6.6% față de 2023
În București și Ilfov s-au vândut peste 60 000 de locuințe, cu o creștere de +7.6% pentru zona București-Ilfov și +6.6% la nivel național
Creșteri regionale mari: Iași (+38.5%), Dolj (+24.7%), Constanța (+17.8%)

Credite ipotecare și acces la finanțare

În 2024, 51% din tranzacții s-au realizat prin credite ipotecare
În noiembrie 2024, ratele medii la credite ipotecare în lei erau de:
- credite noi: 6.14% (față de ~6.9% în 2023)
- credite în derulare: 7.16%
Valoarea totală a creditelor imobiliare a atins 110.2 miliarde RON(+4.2% YoY), iar procentul în lei a urcat la 88.8% din soldul total

PPI – Purchasing Power Index (raport preț/salariu)

În 2024, PPI era 1.6 pe țară și 1.4 în București – adică un salariu mediu permitea achiziția a 0.625 m² .
În 2023 plafonul real a scăzut față de 2014, când PPI era ~2.27 în Cluj, ceea ce indică o îmbunătățire reală a accesibilității .

Diferențe regionale și segmente

București: preț mediu ~1 862 €/mp (decembrie 2024), +15% YoY; apartamente noi: +21.9%, 2 059 €/mp.
Cluj-Napoca: prețuri între 2 737–2 981 €/mp (+13–15% YoY); randamente de ~4.3–4.5% .
Iași, Constanța, Brașov: randamente brute atractive, între 5.8–6.7% .

Cauze și provocări

Ofertă redusă: livrări de locuințe au scăzut cu ~45% în Cluj (4 200 în 2023 vs. ~8 000 în 2019); București are cele mai puține livrări din ultimii 5 ani .
Macro-economic: inflație ridicată (5.6% anual, prognozat <4% până în 2027), dobândă-cheie BNR la 6.03% (final 2024).
Credite: scăderea dobânzilor atrage cererea, dar pe termen lung costurile ridicate pot restrânge accesul pentru segmentul mediu.
Politici guvernamentale: programe precum Prima/Noua Casă au sprijinit achiziția pentru prima locuință, crescând acceptarea finanțărilor în lei.

Perspective pentru 2025 și mai departe

Continuare a creșterii moderate a prețurilor (+4–8% anual), dar cu riscuri potențiale dacă inflația persistă sau sub constrângeri de aprovizionare .
Constrângerea ofertei va menține presiunea asupra prețurilor, mai ales în marile orașe.
Segmentarea pieței – cererea pentru locuințe sustenabile, eficiente energetic și generoase ca spațiu locativ este în creștere.
Rent to live / built-to-rent: investițiile pe segmentul de închiriere profesionalizată vor câștiga teren.

Ultimul deceniu a transformat piața imobiliară din România: de la prețuri post-criză tinzând spre minim, până la o piață matură, dinamică și tot mai complexă. Cu tranzacții în creștere, finanțare solidă și un ritm accelerat de evoluție a prețurilor, direcția pentru următorii ani pare clară: stabilizare pe un trend ușor ascendent, sub semnul sustenabilității și educației financiare.