O părere (nepopulară) la început de 2025 despre piața imobiliară clujeană – acest veșnic ”Eldorado” al României
Acum că tocmai am intrat în anul 2025 ne-am gândit să ne aplecăm asupra pieței imobiliare din județul Cluj, mai ales din municipiu și să trecem în revistă principalele evoluții și situații mai puțin bune din ultimii ani.
Referitor la Cluj-Napoca, în mediul online, și nu doar, se discută tot mai des că nu se mai prea justifică traiul date fiind aglomerația, facilitățile pe care le oferă orașul și prețurile – și aici fie că ne referim la costul vieții, prețul de achiziție al unei case sau apartament și costul chiriilor (raportat la ce primești în schimb).
Astfel deși municipiul a fost supranumit ”orașul de 5 stele” (da, fix așa ca în versurile unor manele) de către unii reprezentanți ai administrației locale, nu sunt puțin locuitori, fie vechi sau mai noi, care nu se feresc să zică faptul că titulatura de oraș de lux se poate referi doar la prețuri, nu și la calitate, acces, servicii și infrastructură.
Și dacă tot suntem la capitolul PR de succes, de-a lungul anilor Cluj-Napoca a fost supranumit (de aceiași reprezentați ai administrație locale dar de data aceasta și cu concursul unor exponenți din mediul privat) ”Silicon Valley de România” deși orașul, universitățile și companiile de IT&C etc. care activează aici nu au nimic de a face cu cercetarea-dezvoltarea, inovația, venture capital, business angels etc. … cu atât mai mult că majoritatea companiilor de software produc de fapt în sistem lohn pentru altele din afară. Oricum, bănuiesc că nu mai trebuie să menționăm ce companii și specialiști se învârt prin București, nu?
Există opinii că pe lângă cererea organică de locuințe (vorbim totuși de unul din polii economici ai României și de un oraș universitar), PR-ul din ultimii ani a contribuit și el în mod negativ la prețul imobiliarelor din Cluj-Napoca, pe motiv că totul ar fi feeric aici. O altă opinie ar fi că prețurile imobilelor se mențin la un nivel ridicat deoarece autorizațiile de construcție noi se emit cu ”țârâita” ceea ce limitează mult oferta.
De altfel, nu sunt puține cazuri în care persoane care au studiat aici sau au venit pentru job cu speranța unui trai mai bun (”viniturili” cum ar spune unii localnici frustrați tare și trecuți de o vârstă), după câțiva ani s-au reorientat spre alte orașe deoarece nu și-au mai permis costurile ridicate sau și-au dat seama că în mare parte ce se aude despre oraș este o poveste frumoasă cusută cu ață albă.
Interesant este și că potrivit experților în domeniul imobiliar, în Cluj-Napoca 30 – 40% a celor care realizează o achiziție o fac pentru investiție iar potrivit studiilor ANEVAR, tranzacțiile se realizează într-o majoritate covârșitoare de circa 80% cash (adică fără credite/ împrumuturi).
Deși municipiul Cluj-Napoca și județul Cluj au au cu siguranță o multitudine de părți foarte bune, mai jos, în acest articol, o să prezentăm o scurtă analiză a evoluției pieței de profil dar și o opinie, după cum spuneam nepopulară (s-ar putea să-i deranjeze pe mulți), despre la ce ar trebui să te aștepți de la acest ”Eldorado” imobiliar al României:
1.Evoluții ale pieței imobiliare din România și Cluj
Analiștii consultați de noi ne spun că anul 2024 a fost unul destul de bun pentru piața rezidențială (deși a crescut TVA pentru locuințele cu prețuri mai mari de 120.000 de euro), mai ales că s-au remarcat condiții mai atractive e accesare a creditelor imobiliare în comparație cu anul anterior. Deși a existat cerere, oferta s-a diminuat pe segmentul închirierilor și vânzărilor.
Proprietarii și dezvoltatorii au scos la vânzare anul acesta cu 30% mai puține locuințe, potrivit datelor website-ului Imobiliare.ro. Potrivit acestora prețurile locuințelor au crescut în anul 2024 mai alert decât în 2023 iar cele mai mari scumpiri s-au înregistrat în Brașov, dar cele mai scumpe cartiere pot fi găsite în București și Cluj-Napoca.
Prețul mediu/ metru pătrat la apartamentele din Cluj-Napoca se aproprie de pragul psihologic de 3.000 euro, această valoare fiind deja depășită în 2024 de nișa de imobile noi.
Top 10 cele mai scumpe cartiere din România pentru cumpărători, în 2024, potrivit imobiliare.ro (cu mențiunea că acestea sunt prețurile ofertate de cumpărători și nu obligatoriu cele al care se realizează tranzacțiile):
- Primăverii, București: 3.071 euro/mp
- Sopor, Cluj-Napoca: 3.034 euro/mp
- Herăstrău, București: 3.000 euro/mp
- Calea Poienii, Brașov: 2.983 euro/mp
- Plopilor, Cluj-Napoca: 2.877 euro/mp
- Centru, Cluj-Napoca: 2.846 euro/mp
- Andrei Mureșanu, Cluj-Napoca: 2.817 euro/mp
- Bună Ziua, Cluj-Napoca: 2.796 euro/mp
- Borhanci, Cluj-Napoca: 2.782 euro/mp
- Gheorgheni, Cluj-Napoca: 2.778 euro/mp
După cum se poate observa, cartierele din Cluj-Napoca apar cel mai des în acest top, motiv pentru care deja există inițiative de construire a unor cămine
Potrivit unei analize storia.ro, prețurile medii pentru apartamentele noi și vechi din Cluj-Napoca au fost de 2.933 euro/metru pătrat (în creștere cu 16% în noiembrie 2024 vs. 2023). Prețul mediu de cerere pentru un apartament nou a fost de 2.946 euro/metru pătrat, cu 16% mai ridicat comparativ cu luna noiembrie 2023. Apartamentele vechi din Cluj-Napoca au avut un preț mediu de cerere de 2.918 euro/metru pătrat, cu 16% mai ridicat comparativ cu aceeași lună a anului anterior. Prețul mediu al unei garsoniere (40mp) din Cluj-Napoca a fost de 117.322 euro în luna noiembrie, prețul mediu al unui apartament cu două camere (55mp) a fost de 161.318 euro, iar prețul unui apartament cu trei camere (75mp) a fost de 219.979 euro.
Anul 2024 a adus schimbări interesante pe piața chiriilor – prețurile au crescut, în medie, cu 15% față de anul anterior, Cluj-Napoca fiind cel mai scump oraș. Astfel, Cluj-Napoca rămâne în topul orașelor cu cele mai scumpe chirii, având un preț mediu de cerere de 585 de euro/lună, urmat de București, unde chiria medie a fost de 565 de euro/lună. Din aceste motive, la Cluj-Napoca s-a ajuns în situația în care universitățile subvenționează o parte din cheltuielile cu chiria a unor studenți care nu au mai prins loc în cămine.
Anul 2025 este unul care vine cu o multitudine de incertitudini dat fiind contextul intern dar și cel european și global – această situație accelerând creditarea și achizițiile la finalul lui 2024.
2. Agenți imobiliari (mult prea) șmecheri și de-a dreptul penibili. În mare parte și inutili
Cut the middle man! – cum ar zice americanu’, referindu-se, desigur, la a renunța la intermediarii inutili și costisitori. Din păcate, în Cluj-Napoca zicala se aplică foarte bine întrucât cum cererea/ rulajul de tranzacții imobiliare este foarte mare (imobilele practic s-ar vinde oricum, singure) au apărut și mulți agenți imobiliari neprofesioniști și speculatori, care nu fac deloc cinste acestei meserii.
Un sondaj de opinie din 2024 realizat în rândul agenților imobiliari, dezvoltatorilor dar și al persoanelor interesate de cumpărarea ori închiriere a arătat un nivel foarte scăzut de încredere a persoanelor fizice în agenți imobiliari și constructori.
Conform studiului realizat de Storia, ”agenții și dezvoltatorii imobiliari consideră că oferirea unor informații clare și complete despre proprietăți ar putea îmbunătăți nivelul de încredere al clienților față de ei (53%). Pe de altă parte, clienții menționează că în relația cu agenții imobiliari abilitatea de a negocia în interesul lor (44%) ar influența nivelul lor de încredere, iar în relația cu dezvoltatorii imobiliari menționează pe primul loc calitatea lucrărilor realizate în proiectele anterioare (45%).
În relația cu agenții imobiliari, pe lângă abilitatea de a negocia în interesul lor, clienții ar fi mai încrezători dacă ar exista transparență în furnizarea informațiilor despre proprietăți (41%), lipsa comisioanelor ascunse (41%), modul realist de prezentare a proprietăților (37%), atitudinea respectuoasă și profesionistă (29%). În același timp, în relația cu dezvoltatorii imobiliari, încrederea clienților ar fi influențată pozitiv mai ales de următoarele aspecte: calitatea lucrărilor realizate în proiectele anterioare (45%), respectarea termenelor de livrare (40%), documentația legală completă și transparentă (40%), raportul calitate-preț comparativ cu alte proiecte similare (39%), disponibilitatea garanțiilor post-livrare pentru reparații sau defecte (34%).”
Rezultatele studiului, prezentate de altfel, foarte îndulcit pot fi confirmate cu câteva situații foarte neplăcute și chiar bizare, care au fost întâlnite de unii clienți din Cluj-Napoca și care s-au rezumat la:
- inexistența proprietăților listate spre vânzare/ închiriere și lipsă de etică
Una dintre practicile înșelătoare folosite de unele agenții imobiliare presupune ”ademenirea” clienților cu oferte care nu (mai) sunt valabile în speranța că oricum o să îți închirieze sau vândă ceva. De cele mai multe ori anunțurile rămân postate pe website-urile agențiilor și pentru optimizarea SEO (search engine optimization) a acestora, deși proprietățile nu mai sunt disponibile. Astfel, clienții ”aterizează” pe website iar când contactează agenția, aceasta oferă ce are interes.
De altfel, mai mulți clujeni au menționat această nemulțumire într-o postare pe rețelele de socializare în care a precizat următoarele: ,,Dacă vreți să închiriați în Cluj Napoca aveți grijă că 90% dintre anunțuri sunt agenții imobiliare cu anunțuri false, care nici măcar nu au existat vreodată acele apartamente. Toți zic că s-au dat acele apartamente și să mergeți la ei la sediu să faceți contract cu ei că au apartamente la criteriile voastre de selecție. MINCIUNI! Va pun sa mai băgați câte 50-150 euro în plus ca nu au ce vreți voi.”
,,Își permit să fie gunoaie fiindcă nu li se întâmplă nimic. Schema asta se numește “bait & switch” și în țările civilizate îți pierzi autorizația dacă faci din astea. La noi orice Gigel poate deveni peste noapte agent fără nicio acreditare. Sectorul asta ar trebui reglementat de urgența.”
Și noi considerăm că acest domeniu ar trebui reglementat cât mai clar și în așa fel încât să protejeze consumatorii. De asemenea, nu sunt puține situațiile în care deși proprietarii menționează că nu doresc o colaborare cu agențiile dar aceștia sunt de-a dreptul agasați: ”… Am intalnit proprietari al caror anunturi sunt preluate de agenții imobiliare si duplicate fără voia acestuia. In final cand vine cumparatorul și vânzătorul si toate sunt puse pe masă doar atunci vine si agentul să ceară partea lui. Sunt forțate pe gât aceste servicii si la vanzatori si la cumparatori.”
O altă tactică non-etică presupune preluarea conținutului (text, poze) ale unor anunțuri postate de proprietari și promovarea unor potențiali clienți, situația fiind relevată din nou pe rețelele de socializare ”Un apartament pe care îl urmăresc, s-a postat pe OLX la cateva ore după ce mi s-a zis ca e “rezervat”. Cand am intrebat, mi s-a zis ca s-a platit un pachet de promovare și se posteaza automat.” … ,,… Și eu mi-am găsit apartamentul în care locuiesc acum pe un grup de chirii. Am întrebat proprietarul dacă sunt dat afară și așa aflu. Când am sunat la ei au zis ca “s-a dat dar nu au apucat să dezactiveze anunțul”. Anunțul adăugat de 2 zile în condițiile în care eu locuiam aici de 2 ani. Îs niște măgari de samsari,” a comentat un alt internaut din Cluj.
”Cand am dat la inchiriat garsoniera, mi-am pus watermark pe poze cu numarul de telefon. Mare, pe mijlocul pozei. Jumatate din apeluri erau agenti care ma intrebau daca n-am si pozele fara numar de telefon ca ma ajuta ei :)))))))))”
- solicitare taxă pentru întârziere la vizionare sau neprezentarea agenților la vizionări
Un internaut din Sibiu a povestit că un agent imobiliar din Cluj-Napoca solicitat suma de 250 lei pentru că a întârziat la întâlnirea pentru vizionarea imobilului dar și că a pățit ca unii agenți pur și simplu au anulat întâlnirile.
,,Sunt niște nesimțiți. Am plănuit să vin de la Sibiu să fac 8 vizionari într-o zi. Am confirmat cu ei și cu o zi înainte de plecare și în dimineața plecării. La ajungere toți au dispărut. Am făcut un drum de sute de km dus întors degeaba. În altă zi, am întârziat 20 de minute pentru ca nu cunoșteam orașul și am greșit mai multe viraje. Nesimțitul mi-a cerut 250 de lei taxă de întârziere. M-am abținut să nu-i dau o perversă de la Orlat. Ultima mea replică la “nu ți se pare justificată totuși suma de 250 de lei? Mi ai dat programul peste cap” A fost “No ia vezi, mi se pare?” după care m am urcat în mașină și am plecat,”
- solicitare adresata clientului de a viziona imobilul fără prezența agentului imobiliar
Un agent imobiliar din Cluj-Napoca a solicitat unui client să semneze contractul de intermediere și ulterior să se întâlnească direct cu proprietarul imobilului întrucât a considerat că beneficiarul nu are nevoie de consultanță pe partea de chirii.
- acționarea în instanță a unor persoane în urma falsificării semnăturii
Pare incredibil, dar a existat o situație în care o agenție imobiliară a acționat în instanță o persoană cu care au discutat dar nu au semnat un contract de prestări servicii pentru că aceasta a achiziționat un apartament (altul despre care se discutase informal) la 1 an și 2 luni distanță, în același bloc. Agenția imobiliară a prezentat în instanță un contract de prestări servicii care avea semnăturile ”clientei” falsificate. Mai multe detalii pe clujust.ro.
- (cu părere de rău) inutilitatea agenților imobiliari în tranzacțiile de bază precum și incoerența și penibilitatea acestora odată cu apariția generației TikTok
Sunt tot mai multe voci care se întreabă de ce ar mai fi nevoie de ”agent imobiliar” în anul 2025 pentru tranzacțiile de bază, mai ales că o majoritate covârșitoare nu aduc nicio plus-valoare reală, mai ales că platformele online de profil fac toată treaba. Poate nu ar strica în cazul speculatorilor de tranzacții imobiliare câteva cursuri pe la Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din Romania (APAIR) ori Asociația Brokerilor Imobiliari (ABI) sau măcar să viziteze site-urile lor să înțeleagă că un client nu este doar o vacă de muls.
Desigur, nu ne referim la profesioniștii care caută personalizat pentru client, identifică 2-3 alternative, intuiesc nevoile acestuia, oferă sfaturi utile clientului (nu doar să încaseze un comision cât mai mare) discută cu banca, notarii etc. pentru ca procesul să se deruleze cât mai fluent.
A nu se înțelege greșit că avem ceva cu profesia de agent imobiliar dar considerăm că orice client așteaptă pentru comisionul gras pe care îl plătește să primească ceva în schimb.
În ceea ce privește penibilitatea unor agenți imobiliari/ a pieței din Cluj-Napoca, lăsăm vlogger-ul ”chiritoiuandrei” să vă explice:
3. Proprietari din aceeași categorie cu agenții imobiliari de mai sus
Cum în viață trebuie să exist un echilibru, pe piața clujeană se întâlnesc, desigur, și proprietari din aceeași categorie cu agenții imobiliari antemenționați, adică (mult prea) șmecheri și de-a dreptul penibili, mai ales când vine vorba de a închiria un imobil.
În general proprietarii încearcă să speculeze pe o piață deja speculativă, solicitând prețuri nesimțit de mari, fie că vorbim de vânzare sau închiriere. O altă situație ciudată este cea a proprietarilor care au închiriat imobile și practic urmăresc sau ”hărțuiesc” pe locatari deși Noul Cod Civil stipulează că proprietarul este dator să se abțină de la orice fapt, care ar împiedica, diminua sau stânjeni chiriașul să se bucure de beneficiile locuinței închiriate. Desigur, chiriașul are obligația de a permite examinarea locuinței de către proprietar la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere, dacă este cazul.
Bine… vorbim în cazurile în care există un contract, care să ofere o minimă protecție de ambele părți. De altfel, nu au fost puține cazurile în care, în lipsa unui contract, locatarii s-au trezit lăsați efectiv în stradă peste noapte, întrucât imobilul a fost vândut fără a fi anunțați.
Mai în glumă, mai în serios, presa locală a relatat pățania unui chiriaș care a început să se întrebe dacă nu cumva își pierde mințile întrucât au început să se miște obiectele din casă în lipsa sa: ,,În urmă cu două luni, am închiriat un apartament în râvnitul municipiu, Cluj-Napoca. La momentul respectiv, nu știam și nici nu mi s-a spus (o mică scăpare din partea mea că nu am întrebat) că proprietarii locuiesc la două etaje mai jos, având o poziție ideală pentru a observa fiecare intrare și ieșire din clădire. La început, totul părea să meargă bine, până când am început să observ că lucrurile din apartament nu mai sunt exact cum le-am lăsat. Locuind singur, m-am întrebat dacă nu cumva încep să-mi pierd mințile.”
Legat de unele anunțuri, lăsăm vloggerii să vă explice:
4. Pretenții exagerate ale dezvoltatorilor imobiliari și ”țepe” imobiliare … de succes
Schema NORDIS? Avocatul țepar, Ovidiu Jidveian, din Alba Iulia? Ha! … cu mult timp înainte istoria a fost scrisă de țeparul imobiliar Traian Onuc (fost Floarea Ianson Traian) din Cluj-Napoca … dar revenim imediat la acesta.
Potrivit unui chestionar realizate în 2024, printre motivele pentru care clienții ar să renunța la colaborarea cu un dezvoltator imobiliar se numără întârzierile în finalizarea proiectelor (44%), lipsa de transparență privind costurile suplimentare (41%) și documentația incompletă sau clauzele dezavantajoase din contracte (40%). Totodată, problemele legate de calitatea construcțiilor (40%) reprezintă o sursă importantă de nemulțumire și generează neîncredere din partea clienților.
Noi am adăuga și pretențiile unor dezvoltatori imobiliari care au cel mult un proiect aprobat și solicită avansuri de minimum 30% din valoarea imobilului sau fac prețurile de așa natură încât te descurajează să achiziționezi altcumva decât cu banii jos.
Nu degeaba a apărut în toamna anului 2024 un proiect legislativ care dorește să mai stăvilească nesimțirea dezvoltatorilor. În expunerea de motive a proiectului de lege este invocat că practicile curente permit dezvoltatorilor să solicite avansuri mari la semnarea promisiunilor de vânzare, fără a exista garanții adecvate în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către dezvoltator. Această situație pune consumatorii într-o poziție vulnerabilă, creând riscuri semnificative, în special în cazurile de insolvență a dezvoltatorilor sau întârzieri în livrarea imobilului.
„La încheierea promisiunii de vânzare dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției. Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul total al imobilului, în situația în care dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare, în vederea protejării investiției, cu una dintre societățile de asigurare, în condițiile legii. Sumele plătite cu titlu de avans se achită într-un cont special al firmei, dedicat imobilului respectiv, și pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect”, prevede printre altele proiectul.
Că tot vorbeam la început despre ”țepe” și ”țepari” imobiliari din Cluj-Napoca, în ultimii ani cel mai cunoscut a fost Traian Onuc care a înșelat zeci de persoane (prejudiciu de circa 5 milioane euro) promițând că va livra apartamente (uneori același apartament la mai multe persoane) în blocuri dar care de fapt nu fără autorizație de construire. Unul dintre blocurile construite ilegal a fost demolat de Primăria Cluj-Napoca.
Acesta a fost reținut prima dată în 2017, dar a fost eliberat și judecat în libertate cu promisiunea că nu va mai continua lucrările și nu va mai comite fapte similare. În dosarul penal deschis în 2017 (cu 130 de păgubiți), faptele s-au prescris judecata dosarului fiind întârziată. În cel de-al doilea dosar trimis în judecată în 2023, Judecătoria Cluj-Napoca l-a condamnat pe Traian Onuc la 4 ani de închisoare cu executare dar acesta a fost dat în urmărire națională și în consemn la frontieră la finalul anului 2024 (în 4 noiembrie Curtea de Apel Cluj a emis mandat de arestare preventivă pentru încălcarea regulilor controlului judiciar) acesta fiind de negăsit.
5. Proiecte care au dat greș înainte de a începe sau a fi finalizate
Deși anunțate cu mare fast, au existat câteva proiecte care deși au fost finalizate nu au fost date în folosință niciodată din cauza unor riscuri sau latele la care nici măcar nu a fost pusă piatra de temelie.
Printre cele mai reprezentative se numără blocul de pe str. Tăietura Turcului nr. 24 (Vista Apartments) construit pe două parcele de pământ care se află într-o zonă cu risc foarte mare de alunecări de teren. Multe dintre apartamentele din bloc apar în acte birouri, deși acestea se vând ca spații locative. Apropo… blocul a fost desemnat câștigătorul „premiului imobiliarelor de rahat”, în urma unui concurs organizat de asociația Căși Sociale ACUM, care luptă pentru stoparea dezvoltării imobiliare
Un alt proiect care a murit din fașă este ”Transilvania Smart City” (în spatele căruia a stat mai multe așa-zise VIP-uri printre care și Elena Udrea) după ce o firmă din această asociere a intrat în insolvență iar clienții care au plătit avansuri pentru locuințe au rămas păgubiți … mai multe detalii a scris presa locală în repetate rânduri.
Promovarea proiectului a fost din categoria ”noaptea minții” în sensul că erau vehiculate anumite detalii tehnice la care oricine cât de cât ”smart” ar fi trebuit să își pună unele semne de întrebare: ”Cel mai mare proiect imobiliar din România va fi realizat la Cluj și va include 10.000 de apartamente, clădiri de birou, un mall uriaș, școli, parcuri și săli de conferințe. Costurile vor depăși 700 de milioane de euro. Livrările la domiciliu în interiorul cartierului vor fi făcute cu ajutorul dronelor, iar de aici se va putea ajunge la Aeroportul Internațional Cluj cu o telegondolă, și ea parte din proiect. Noul cartier va avea heliport, stații pentru încărcat mașini electrice, concierge și stație pentru drone, cu care vor fi livrate pachete la domiciliu. Proiectul mai prevede și amenajarea a două lacuri, un amfiteatru în aer liber, spa și piscină interioară și exterioară. Nu în ultimul rând, cartierul va avea propriul sistem de pază, monitorizare și supraveghere.”
6. Ciudățenii legislative și tehnice. Dezvoltatori imobiliari care fac practic ce vor, când vor. Autorități absente
La acest capitol putem enumera:
- achiziția unor imobile fără PUD și autorizație – exemplificativ fiind un bloc de pe strada Traian nr. 58-62 care în 2021, care cu o săptămână înainte de ședința consiliului local pentru aprobarea PUD, avea aproape toate apartamentele deja vândute;
- parcări/ garaje transformate in apartamente – 40 de parcări de la subsolul unui bloc din cartierul Mărăști (de pe Calea Someșeni nr. 8 ) au fost transformate în apartamente de către un dezvoltator imobiliar, deși deținea autorizație de construire pentru edificarea de parcări. Culmea că dezvoltatorul a mai și precizat că ”doar s-a aliniat unei practici care există în Cluj-Napoca unde investitorii din cel puțin 50 de proiecte imobiliare au procedat la fel, fără probleme.”
- dezvoltatori imobiliari care toarnă nestingheriți șapă la 12:00 noaptea (degeaba, că ulterior s-a prăbușit un zid pe mai multe autoturisme) – în 2020 mai mulți locuitori din zona străzii Lombului erau exasperați de un șantier pe care se lucra până târziu în noapte: ”Doresc să vă semnalez că în cartierul Dâmbul Rotund pe strada Lombului nr. 2 de câteva lui de zile constructorul unui nou bloc (niște unii pe nume Raita Gheorghe Daniel și Raita Ancuța) își derulează activitățile în mod discreționar, aș zice chiar după cum bate vântul, întrucât nu sunt puține cazurile în care sâmbăta și duminica se aud tot felul de mașinării turate, claxoane ale unor utilaje (basculante, betoniere), înjurături ale muncitorilor etc. – situație ce deranjează pe toți locatarii din zonă… ca să nu mai zic că de pe șantier se scoate pe stradă noroi. Și mai grav este faptul că de câteva săptămâni se lucrează până la 10-12 noaptea (da ați citit bine!). Spre exemplu în noaptea de 19 octombrie au lucrat cu betoniere și macarale până la ora 12:00 și nu e singura dată. Autoritățile nu fac nimic în acest sens deși au existat sesizări ale locatarilor din împrejurimi. Mă întreb de ce Poliția Locală nu ia nicio măsură?”
Și cum zicala ”graba strică treabă” de multe ori se adeverește, în ianuarie 2023 zidul de sprijin de pe șantierul din strada Lombului 2-4 (EGO Residence se numește ansamblul care nu pare prea bine făcut din ce am auzit și citit) s-a prăbușit pe o distanță de 35 de metri, fiind avariate semnificativ 6 autovehicule… posibil va urma.
7. Vendete personale. Primărie vs. dezvoltatori
Primăria Cluj-Napoca a pierdut în decembrie 2024 procesul intentat în 2019 de un dezvoltator imobiliar care voia să construiască un ansamblu în cartierul Zorilor și care a fost expropriat pentru a se construi un parc. Gurile rele din oraș susțin că s-a dorit exproprierea omului de afaceri și construirea unui parc nu din compasiune pentru locuitorii orașului ci dintr-un război personal/ de grup al edilului cu dezvoltatorul.
Astfel, în urma sentinței din decembrie 2024, Primăria Cluj-Napoca va trebui să plătească 15 milioane euro din bugetul local către compania omului de afaceri.
8. Companii de administrare imobile cu o cotă de piață ciudat de mare și o abordare de sultan
După cum era de așteptat în marea de imobile au apărut și alți intermediari în afara agenților imobiliari și anume firmele de administrare a imobilelor. În mare parte acestea țin locul ”bătrânilor” administratori de bloc și (pur) teoretic aduc puțină claritate și se luptă pentru interesul locatarilor, în schimbul unui (aparent mic) onorariu. Practica a demonstrat că și în acest caz, ca și în cel al agenților imobiliari, pădurea clujeană are unele uscături.
Am auzit că pentru a obține un contract, în unele cazuri, reprezentanții firmelor de administrare imobile, sunt în stare să plătească către președinți de bloc sau dezvoltatori imobiliari care tocmai finalizează construcții și 50-100 lei/ locatar doar pentru a se lucra cu ei (vă sună cunoscut?)
Noi am discutat cu mai multe persoane din Cluj-Napoca despre administratori de bloc și firmele care administrează și majoritatea covârșitoare au menționat că asociațiile de proprietari din care fac parte sunt administrate de SERVMANAGEMENT SRL (și în cazul meu, la fel). Culmea e și că majoritatea s-au plâns de interacțiunea cu reprezentanții acestei firme și calitatea serviciilor oferite (… și în cazul meu, la fel). Principalele nemulțumiri se referă la:
- lipsa de transparență în decizii, cheltuieli de asociație și achiziții – chiar noi am fost martorii exprimării ”am considerat să … (cumpărăm/ facem)” spusă pe șleau în cadrul unei ședințe de bloc deși trebuiau trimise oferte, cerute opinii și votat. Motivarea a fost urgența. Desigur din punctul lor de vedere, pentru că era vorba de o barieră, ușă de garaj, becuri, camere etc. și nu de curent, gaz, utilități situații în care într-adevăr trebuie intervenit de urgență. De asemenea, multe achiziții nu sunt consemnate transparent și sunt oarecum justificate de aceștia doar dacă sunt cerute insistent documentele justificative.
- suspiciuni legate de interpunerea unor persoane/ firme ”de casă” – de multe ori când se strică ceva sau trebuie realizată o achiziție sunt trimise oferte sau tot persoane/ de la firme care par a avea legături foarte directe cu reprezentanții societății de administrare, rolul a fi de a rămâne banii locatarilor la cine trebuie deși nu tot timpul sunt cele mai bune prețuri sau calitatea cea mai bună;
- lipsa asumării unor erori și atitudine de patron român – de câte ori li se aduce la cunoștință că au greșit ceva (de ex. luni la rând au calculat cheltuieli pentru 2 persoane deși de la început în acel apartament a locuit doar 1 persoană) au dat vina pe ”o colegă care între timp a fost dată afară”. La fel în cadrul unei ședințe de asociație un locatar a menționat un schimb de email-uri cu o angajată a firmei de administrare imobile care prezentase eronat anumite date, context în care reprezentantul SERVMANAGEMNT a reacționat “spuneți-mi numele colegei să o sancționez!” – de parcă pe noi nu rezolvarea situației ne interesează sau de parcă ne încălzește cu ceva faptul că angajata lui va fi sancționată;
- suspiciuni că au parti-pris-uri cu președinții de asociație – care de multe ori sunt, culmea, fix constructorii blocurilor (ceea ce ni se pare că este un mare conflict de interese). O persoană cu care am discutat ne-a povestit că în cazul asociației de locatari din care face parte, președintele de bloc este chiar persoana care a construit și vândut apartamentele. Nu au fost puține cazurile în care președintele de bloc părea foarte clar înțeles cu reprezentantul SERVMANAGEMENT cum să pună problema în cadrul ședințelor pentru ca deciziile să se ia în așa fel încât să fie în beneficiul acestora și în detrimentul locatarilor (bine asta când se organizează ședințe, că acestea nu au loc anual, după cum prevede LEGEA nr. 196 din 20 iulie 2018). Mai mult, un locatar s-a plâns că pe mașina sa aflată la parcarea subterană achiziționată în bloc picură apă care se infiltrează când plouă iar răspunsul arogant al președintelui de bloc (care a construit imobilul) a fost ”și ce!? când ieși afară cu mașina nu plouă pe ea?” Același locatar a transmis pe această temă sesizări la societatea de administrare a imobilelor dar nu a primit răspunsuri sau acestea au fost vagi. E vorba de același bloc unde președintele asociației de proprietari are mai multe apartamente care se închiriază în regim hotelier și care fac probleme locatarilor și la care reprezentantul SERVMANAGEMENT a ținut să menționeze în momentul în care aspectele au fost semnalate că ”el e fan apartamente în regim hotelier, că sunt cool” – de ce ar trebui ca noi locatarii să știm că el e fan așa ceva când noi ridicam o problemă, nu pot să îmi imaginez…
Am căutat puțin pe internet mai multe detalii despre această societate și am aflat că domeniul este așa de profitabil încât de fapt sunt 10 la număr, pe zone/ cartiere, toate fiind administrate de același Oniga Ciprian despre care este menționat într-un video că este “CEO” deși participă personal la adunările de bloc (numărați voi de câte ori a zis ”realizat” că noi am pierdut numărătoarea). Și mai interesant este că toate aceste companii deși au o cifră de afaceri de ordinul a sute de mii de euro cu doar câțiva angajați, au o profitabilitate foarte redusă, uneori fiind chiar pe pierdere? Hmm, interesant, nu? Spre exemplu SERVMANAGEMENT SRL a avut în 2023 o cifră de afaceri de 891.782 lei și un profit de 88.401 lei cu un număr mediu de 3 angajați. În 2022, cu aceeași număr mediu de angajați a înregistrat o cifră de afaceri de 531.585 lei și o pierdere de – 7.405 lei. De remarcat în toți anii sunt datoriile de peste 1 milion de lei (pentru ce?).
Alte firme din același grup au depus bilanțul doar până în 2021 și deși au avut cifră de afaceri de ordinul sutelor de mii de lei, profitul a fost de 0. Totuși în cadrul aceluiași grup de firme culmea că se poate și performanță, SERVMANAGEMENT MANASTUR SRL a avut în anul 2023 o cifră de afaceri de 299.932 lei și un profit de 243.994 lei cu un număr mediu de 1 salariat. Similară e și situația SERVMANAGEMENT BUNA ZIUA SRL. Tare, nu? Poate unele cartiere sunt mai profitabile ca altele 😄
Tot pe internet ne-am uitat la review-uri, unde pe Google unde societatea are un scor de 4,0/5 din 105 recenzii, despre care ai putea zice că este destul de bun. Asta dacă nu te uiți puțin la review-uri unde vezi că nemulțumirile cunoscute de noi se confirmă în mare parte. Ba mai mult există suspiciuni că unele recenzii pozitive sunt postate de partenerii firmei (”Ca si client ma simt batjocorint continuu. Am observat ca unele review uri pozitive sunt facute de colaboratorii acestora” – postat un internaut pe Google Reviews).
Pe lângă multe recenzii pozitive, alte recenzii au indicat și următoarele:
”Varză ! Customer support e o gluma. Se lauda ca au un sistem cu ticketing – harbar nu au cum sa il gestioneze. Am deschis ticket, am discutat pe thread iar dupa 2 luni au inchis ticketul fara sa ma anunte – problema mea fiind inca prezenta. Nu am fost contactat de niciun reprezentant al firmei iar cand am deschis alt ticket cu aceiasi problema am intrebat de ce a fost inchis acela – raspunsul a fost ca eu trebuie sa urmaresc pasii pe platforma lor si sa fiu pe faza daca vreun angajat de la servmanagment modifica ticketul (din greseala sau intentionat) ca – “asa e si la primarie”.”
”Angajatii vorbesc urat, atitudine tipic romaneasca “de ce va certati cu mine?”, “si eu cum va pot ajuta?”, “nu stim de ce s-a intamplat aia”.”
”Am constatat cateva probleme care nu au de gand sa le rezolve… in afara de a trimite facturi la persoanele din bloc nu stiu ce manage-uiesc defapt.”
”Dacă vrei sa îmbătrânești pana îți rezolva o solicitare cineva, alege servmanagement.”
”Nu este transparentă si nu comunica clar. Au aparut discuții in trecut privind diferența dintre costurile de achizitie si cele imputate noua. Uneori factureaza cheltuieli intr-un mod suspect, pe firme create cu câteva zile înainte. Chiar dacă se asigura de legalitate, modul lor de a manageria asociatia si cheltuielile complexului nostru nu prezintă încredere.”
”Dezastru total în această firmă. Lipsă de profesionalism și ignoranță maximă.”
”Dezastru, practic nu rezolva nici o problema reala, iau bani doar pt cateva calcule matematice simple(vezi cheltuieli). Plus multe multe gafe pe care le platesc locatarii(colaborari cu Dorei/firme care nu inteleg cum se face o lucrare elementara d.p.d.v. tehnic, rentabil reciproc evident)”
”Atentie cititii inainte sa faceti contract cu ei
Sunt varza la tot ce inseamna management si administratie. Incepand de la partea de soft limitata pana la personalul angajat. Nu rezolva nimic. Nu stiu a da solutii la intrebari. Nu stiu legile. Nu stiu calcula matematica sau indecsare contoare. Nu se sesizeaza nimeni daca corectiile de apa sunt mai mari ca cheltuielile in sine. Stiu sa dea vina numai de pe unul pe altul. Si ii stiu de mai mult de 10 ani ca am fost si presedinte de bloc. Ca si sollutionare la probleme iti trimit neamuri sau nea Gheorghe ca no ala e cel mai disponibil asa repede sau la ora aia (contracte 0 cufirme private) singurul interes e sa isi ia aia 30 de lei de pe tine si sa isi recupereze banii nicidecum interesul tau.”
”Zero… foarte slabi dpdv al comunicării. Angajații sau ce sunt ei foarte îngâmfați.”
”Foarte aroganti cei de la Serviciul clienți. Se rezolva cumva problema dar dupa indelungi eforturi.. Nu prea par sa inteleaga mecanismele asociației de proprietari…”
”Acum 7 luni de când m-am mutat, am trimis actele prin mail, nici acum nu apar cu numele noului proprietar.”
”Iti raspund la o intrebare simpla dupa 3 -4 luni de insistente”
”Foarte neprofesionisti! Iti inchid telefonul in nas.”
”Conducerea companiei este complet incompetenta. Stai departe de această firmă.”
Legate de urgențe… undeva la începutul lui 2024 a fost postat următorul review: ”Ei au program de handicapati. Ai o urgenta si nu ai cum sa dai de ei.” … la care compania a răspuns (singura recenzie negativă la care compania a răspuns, de altfel): ”Pentru urgente va rugam sunati la 112. Aceasta e o firma de administrat imobile. Informatii detaliate despre ce atributii ne revin gasiti in legea 196/2018.”
Partea nostimă este că la câteva luni distanță compania avea totuși un număr de urgențe 😄
Desigur, precum companii de genul în Cluj-Napoca mai există și administratori tip ”comunist” dar amploarea acestora este tot mai redusă.
9. (in)Succese ale ”capitalismului” și PR-ului de Cluuj
Ca să încheiem apoteotic și optimist acest articol, enumerăm efectele din ultimii ani ale PR-ului de Cluj (pe lângă prețurile mari, desigur):
- apariția celei mai mari comune din România – situația din Cluj-Napoca a născut cea mai mare comună din România, pe numele ei Florești, care deși este o comună nu se află într-o zonă de munte sau câmpie mai izolată ci lipită de Cluj-Napoca;
- anomalii în care garsoniere de 11 mp pătrați să vând cu peste 3.000 euro/ mp – și generează totodată discuții la nivel național;
- grad de ocupare de 100% și apartamente care se închiriază 4 zile cu prețul pe 2-3 luni, cu ocazia festivalului UNTOLD;
- oameni sătuli de Cluj și de toată povestea cu ”Orașul de 5 stele” – nu au fost puține persoane care au venit cu unele speranțe în Cluj-Napoca apoi nu s-au mai regăsit aici peste ani pe fondul costurilor nejustificat de mari și a PR-ului fără acoperire.
Recent, opinia unei bucureștence a generat mai multe discuții în mediul online. Aceasta a menționat că: ”M-am mutat din București în Cluj și am învățat să apreciez mult mai mult orașul în care am crescut. Știu că oamenii s-au săturat de această comparație, că e un subiect răsuflat și că probabil o să primesc mult hate de la clujeni pentru această postare, but here is my rant. Pentru puțin context: sunt născută și crescută în București, iar toată familia mea se află aici (de la părinți la bunici și chiar străbunici, până acum câțiva ani). Când am terminat facultatea, m-a bătut un gând să mă mut la Cluj, deoarece aveam destul de mulți prieteni și acolo și mă simțeam sufocată de București. Toate cunoștințele din Cluj îmi tot spuneau cât de „fain” e la Cluj, că Bucureștiul e un oraș murdar și neprietenos și că nu ar putea locui niciodată aici – mai pe scurt, că la Cluj sunt câinii cu covrigi în coadă. Din vizitele pe care le făcusem, mi se părea total diferit de București și m-am îndrăgostit de oraș. M-am mutat până la urmă în Cluj. Mi-am găsit un job super ok (lucrez de acasă), mi-am făcut iubit destul de repede (el fiind motivul pentru care încă nu am părăsit orașul) și mi-am început ușor-ușor viața în Cluj. Sunt de aproape trei ani în Cluj, iar după acești trei ani pot să spun că abia aștept să mă întorc în București. De fiecare dată când vin în vizită la ai mei, simt că reînvii. Clujul m-a făcut să mă îndrăgostesc din nou de București Câteva păreri dupa 3 ani de Cluj:
-Orasul: mi-a rămas mic. Sunt o persoană căreia îi place super mult să meargă pe jos. M-am săturat să mă plimb în fiecare zi în aceleași locuri. Am învățat orașul pe de rost de la un capăt la altul. Centrul vechi îl faci în 15 minute pe jos. În București, pot face lejer 20k pași și nici măcar să nu părăsesc un sector. Simt că am făcut tot ce era de făcut în Cluj, în schimb, după 20 și ceva de ani de locuit în București, încă descopăr locuri noi.
-Oamenii: inițial, mă deranja în București faptul că toată lumea se bagă în seamă cu tine. După 3 ani de Cluj, pot să zic că mi-e dor de small talk. Oamenii sunt mult mai reci, mai politicoși, dar în același timp, sunt destul de rigizi.
-Mandria de clujean: mă termină. Nu am văzut niciodată în altă parte oameni mai mândri de orașul lor decât sunt clujenii. Înțeleg ideea de a aprecia orașul în care trăiești, dar asta o poți face și fără să spui cât de de căcat sunt celelalte orașe. Sunt sigură că după postarea asta o să fie comentarii de genul „avem deja destule vinituri la Cluj”, „din cauza voastră s-a stricat Clujul”, „nu te poți adapta aici, du-te acasă”, lucru care doar o să îmi întărească percepția. Da, la Cluj e altfel, dar nu neapărat în modul bun.
-Evenimente: Clujul e un oraș mic. Un oraș care cere mult și oferă puțin. Există evenimente culturale, terase, dar nu pot fi comparate cu cele din București, și pe bună dreptate, când Clujul este cât 2 sectoare din București. Nu prea există lucruri de făcut în weekend. Dacă nu vreau să părăsesc orașul și să merg la pădure, pot doar ieși la terasele overpriced din centru cu servicii mediocre sau la același street food festival de e o dată la 2 luni. Deși pe cap de locuitor există mai multe terase în Cluj, nu prea se simte. Nu prea există expoziții, târguri, etc., iar cele care există sunt pe bani, comparativ cu București, unde poți găsi foarte multe activități fără să scoți $$ din buzunar.
-Lipsa spațiilor verzi: foarte puține parcuri, comparativ cu București. În afara de Parcul Central, Cetățuia care mai are puțin și pica și Grădina Botanică, nu prea există parcuri amenajate unde te poți plimba mai mult de 10 minute (Parcul Pădurea Clujenilor nici nu se pune, că ala nu e parc…). Pe lângă asta, în Cluj nu există umbră aproape deloc, cel puțin în centru. Deși la București e mult mai cald vara, măcar există copaci.
-Faptul că în afara de centru nu e nimic de făcut. Majoritatea cartierelor sunt cartiere-dormitor. În afara de Mărăști și Mănăștur, unde mai găsești câte o shaormerie, un restaurant sau un second-hand, celelalte cartiere abia au câte un Profi și un Mega Image.
-Preturi: nu mai am nimic de zis despre asta, pentru că deja e plin la știri despre prețurile din Cluj. Trăind aici o perioadă, ajunsese normal să mi se pară că un apartament de 50 mp să coste 150k euro (apartament pe care nici cu credit pe 30 de ani nu mi l-aș permite). Șoc și groază când m-am uitat la prețurile apartamentelor din București și am văzut că lucrurile nu stau chiar așa și că, în medie, la București sunt mai ieftine cu 1000€/mp. Da, poate nu sunt în zone așa bune, dar măcar nu trebuie să stai toată viața în chirie sau să te muți în Florești. Mi se pare și mai halucinant faptul că am văzut multe comentarii pe Facebook de la clujeni, la diferite postări despre imobiliare, unde sunt mândri că piața imobiliară e așa scumpă în Cluj. Observ cât de tare se chinuie unii dintre prietenii mei să supraviețuiască de la o zi la alta și mă întreb dacă chiar merită să trăiești aici. Își plătesc jumătate din salariu pe chirii și ies o dată pe lună în oraș, pentru că fiecare banut pe care îl câștigă e bine calculat.
Există și multe beneficii pe care Clujul le are, comparativ cu Bucureștiul, cum ar fi faptul că e curat, nu cad clădirile pe tine, nu sunt atâtea gropi în asfalt sau boschetari, dar astea cred că se datorează și faptului că e mult mai ușor să întreții un oraș de mărimea Clujului decât unul ca Bucureștiul. În același timp, infrastructura Clujului lasă de dorit, aeroportul din Cluj nu prea are destinații, iar în ultimul an vreo 8 din ele au fost scoase de tot. Dacă nu ești IT-ist sau ai firmă ta, nu prea o duci bine. Bucureștiul s-a dezvoltat destul de mult de când am plecat eu și abia aștept să mă întorc pe plaiuri natale. Pot să spun că mă simt mai deprimată la Cluj decât m-am simțit vreodată în București. În București am simțit doar nervi, din cauza haosului, a oamenilor din trafic sau a mizeriei. Înțeleg că, dacă te muți dintr-un oraș mai mic în Cluj, poate părea wow sau dacă îți dorești o viață mai liniștită decât ceea ce oferă capitala, dar nu cred că a fost cazul meu și mi-am dat seama destul de târziu de ce mă simt atât de lipsită de viață. Știu că ce am zis aici s-a mai discutat de multe ori, dar am vrut să-mi împărtășesc părerea.”
Ca să încheiem într-o notă pozitivă, potrivit unor consultanți, stăm chiar bine pentru că în București, prețurile locuințelor au crescut cu aproximativ 50% în ultimii cinci ani, în timp ce la Cluj-Napoca s-a înregistrat o creștere de 80% … haha…
to be continued …
